AF provar ny modell för projektutveckling

Två år har passerat sedan AF Gruppen och Kynningsrud Bostäder förvärvade den attraktiva Växthustomten i Floda för att tillsammans utveckla runt 300 nya bostäder. Det nya bostadsområdet kommer att byggas strax söder om Floda centrum med närhet till pendeltågstation och service, vackra promenader vid Sävelången och Nääs slott. Målet är att tilltala en bred målgrupp och uppmuntra möten mellan generationer genom att utveckla både flerbostadshus och småhus, med närliggande förskola och äldreboende. Här kommer familjer att kunna hitta ett nytt hem till ett mer rimligt pris och fortfarande ha nära till jobbet i Göteborg.

Starten på ett tight samspel

Lerums kommun ansåg att deras tidigare detaljplanearbeten inte fungerat och levererat som önskat. Med dessa erfarenheter i bagaget öppnade kommunen upp för att testa ett nytt grepp med byggherren involverad tidigt i processen och ett tight samspel mellan kommunen, AF Projektutveckling och Kynningsrud etablerades.

Så fungerar byggherremedverkan

Byggherremedverkan innebär att kommunens stadsutvecklare fortfarande själva har styrning över projektet, kontroll över alla bestämmelser samt ansvar för att ta fram plankarta och planbeskrivning. Byggherren, i detta fall AF Gruppen och Kynningsrud, bidrar med kunskap och kompetens kring marknad, upphandlingar och ansvar för de utredningar som detaljplanen kräver. Baserat på underlaget och marknadens förutsättningar utformas och illustreras sedan förslag på projektets byggnation.

Joint venture – alltid

Hos AF Gruppen utvecklar vi alltid våra projekt i samriskföretag med annan part, så kallat joint venture, vilket breddar vår kapacitet samt delar risk och vinst. Detta är unikt för AF inom byggbranschen i Sverige. Vi är också på tårna för att utvärdera nya modeller som gynnar projekten, såsom i arbetet med Växthustomten.

AF effektiviserar

– Vi hjälper kommunen att snabba på processen. AF kan som privat aktör röra sig friare och vara mer snabbfotad än kommunen. Exempelvis har vi inte samma krav på oss kring upphandlingar utan kan handplocka konsulter, vilket ibland kan kosta mer, men tidsvinsten är enorm! Vi kan även fokusera mer dedikerat på projektplanen jämfört med kommunen som ofta arbetar parallellt med flera planer, berättar Linn Axmalm-Sundqwist, projektutvecklare på AF Projektutveckling.

Trippel ”win-win”

Linn spår att byggherremedverkan gynnar alla inblandade i projektet – även framtida boende i husen genom att AF i egenskap av utvecklare och med ”örat mot marken” kan påverka detaljplanens utformning och förbereda för de boendekvaliteter som efterfrågas. Exempelvis planeras här för en bilfri miljö med all parkering samlad i en mobilitetshubb. Förutom att hubben fungera som bulleravskärmning mot E20, styrs biltrafiken till ett och samma ställe i området, vilket bidrar till minimal trafik bland husen.
 
– För oss som byggherrar ger modellen en frihet att kunna prova olika tankar och snabbt få svar tack vare specialister i det sammanhållna i teamet, säger Linn.

Även Boldi Kisch, projektutvecklare på Kynningsrud Bostäder, ser fördelar med byggherremedverkan. Han påpekar att det tar en stund att "hitta rätt", men att modellen totalt sett ger snabbare framdrift än om kommunen hanterar alla frågor på egen hand.

– Vi som byggherrar har större möjlighet att driva på frågorna i högre tempo. Och i samverkan med AF kan vi springa fort! Samarbetet med AF fungerar otroligt fint – det är prestigelöst, vi bollar frågor och driver på i alla ändar, säger Boldi.

Lars Palmeby, kommunens planhandläggare för Växthustomten, tycker att samarbetsformen ger en bra mix, där kommunen står för nödvändig formalia medan exploatören kommer in med starkt driv och entusiasm. 

Lärorika utredningar

Byggherremedverkan har gett Linn en djupare inblick i vad som behöver utredas och vad som potentiellt kan sätta stopp för detaljplanen. Men också i hur man bäst arbetar för en så friktionsfri inställning som möjligt hos grannar och boende i området.

– Grunden ligger i kvalitativa utredningar som visar på genomtänkta val och att projektet formats med hänsyn till omgivningen. Hur påverkas till exempel trafiken av 300 nya bostäder? Sådana frågor och synpunkter behöver vi ha bra underlag för att bemöta, säger Linn.
 
Många känner till prisökningen på befintliga bostäder intill nybyggnadsområden, men det finns också de som oroar sig för hurt så här stort projekt påverkar närmiljön. Detta har vi kartlagt och gjort så kvalitativa studier på som möjligt.

Tre nycklar till en effektiv byggherremedverkan

• Få med alla discipliner och tjänstemän på tåget: En beskedstidplan samt namngivna kontaktpersoner hos kommunen är A och O för en smidig process.
• Fånga upp feedback i rätt skede: När synpunkter kommer långt i efterhand kan arbete få göras om som hade tjänat på att styras om tidigare.
• Kommunikationen är oerhört viktig: Regelbundna möten med en klar agenda är avgörande för att förhindra att saker ”faller mellan stolarna” på grund av att de inte når rätt person i rätt tid.  

Samrådet är eldprovet

De noggranna utredningarna har nu pågått i cirka ett år. Geotekniska förutsättningar, miljöinventeringar och buller, ja i princip allt som kan påverka och påverkas av byggarbetet liksom livet här när allt står klart.
 
I början av året kom äntligen beslutet om att släppa upp projektet för samråd. Samrådet syftar till att stärka beslutsunderlaget genom att samla in information och synpunkter som berör planförslaget samt överväga dessa tidigt i detaljplanprocessen. Kommunen samråder med bland andra länsstyrelsen, Lantmäteriet, berörda sakägare och grannar. Att alla får tycka till innan projektet fått sin slutgiltiga form minskar risken för överklaganden i senare skede.

Hållbara trähus i sikte

På Växthustomten planeras för trähus, som genererar betydligt mindre koldioxidutsläpp än exempelvis stommar i betong. Som en del av ett hållbart bostadsområde vill man dessutom uppmuntra till cykling framför bilkörning. Platsen erbjuder redan nu förbindelse till centrum via en lättillgänglig cykelväg mot ortens utbud och pendeltågstationen.
 
Om allt flyter på enligt planerna står de första bostäderna på Växthustomten klara för inflyttning höst/vinter 2026.